IMMOBILIEN WISSEN
Der Immobilienmarkt ist komplex – ganz gleich, ob Sie kaufen, verkaufen oder sanieren möchten. In diesem Bereich finden Sie verständlich aufbereitete Informationen zu wichtigen Themen rund um Haus, Wohnung und Grundstück.
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?​
Beim Erwerb einer Immobilie sollten Sie nicht nur den Kaufpreis im Blick haben – auch die sogenannten Kaufnebenkosten machen einen spürbaren Anteil der Gesamtkosten aus. Typische Posten sind: 1. Grunderwerbsteuer: Diese Steuer wird beim Kauf von Grundstücken und Immobilien fällig. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland – in Bayern liegt er aktuell bei 3,5 % des Kaufpreises 2. Notar- und Grundbuchkosten: Für die Beurkundung des Kaufvertrags sowie die Eintragungen im Grundbuch – wie z. B. die Eigentumsumschreibung oder eine Grundschuld – fallen Gebühren an. Diese bewegen sich in der Regel zwischen 1,5 % und 2 % des Kaufpreises. 3. Maklerprovision: Wird ein Immobilienmakler beauftragt, wird eine Vermittlungsprovision fällig. In Bayern beträgt diese üblicherweise 3,57 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.), sofern Käufer und Verkäufer sich die Kosten teilen. Die Maklerleistung umfasst meist weit mehr als die reine Vermittlung – etwa Einzelbesichtigungen, rechtliche Klärungen, Vertragsabstimmung, Bonitätsprüfung und Begleitung bis zum Notartermin und darüber hinaus. 4. Finanzierungskosten: Bei einer Immobilienfinanzierung entstehen zusätzliche Ausgaben – zum Beispiel für Zinsen, mögliche Bearbeitungsgebühren oder die Eintragung der Grundschuld. Diese variieren je nach Bank und Kreditmodell. ​ Damit liegen die Nebenkosten beim Immobilienkauf insgesamt in Bayern meist bei knapp 10%.
Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?
In Deutschland kommen bei der Immobilienbewertung drei standardisierte Verfahren zum Einsatz – je nach Objektart und Verwendungszweck. Ziel ist es, den realistischen Marktwert der Immobilie zu bestimmen. 1. Vergleichswertverfahren - Typisch für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Doppelhaushälften: Hier wird der Immobilienwert anhand von Verkaufspreisen ähnlicher Objekte in vergleichbarer Lage geschätzt. Grundlage sind die real erzielten Quadratmeterpreise aus abgeschlossenen Transaktionen. Voraussetzung: Es müssen ausreichend Vergleichsdaten aus der unmittelbaren Umgebung verfügbar sein. Achtung: Angebotspreise auf Immobilienportalen sind ungeeignet, da sie häufig über dem tatsächlichen Verkaufspreis liegen. 2. Sachwertverfahren - Typisch für freistehende Einfamilienhäuser, besondere Wohnhäuser: Dieses Verfahren betrachtet Grundstück und Gebäude separat. Der Bodenwert wird auf Basis des Bodenrichtwerts ermittelt. Der Gebäudewert ergibt sich aus sogenannten Normalherstellungskosten pro Quadratmeter Bruttogeschossfläche, angepasst um Faktoren wie Ausstattung oder Zustand. Da der Sachwert häufig unter dem tatsächlichen Marktpreis liegt – vor allem in begehrten Lagen – wird er durch eine Marktanpassung ergänzt. Erfahrung und Marktkenntnis sind hier entscheidend. 3. Ertragswertverfahren - Typisch für vermietete Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien: Bei diesem Ansatz steht der zu erwartende Mietertrag im Vordergrund. Ausgehend von der ortsüblichen Miete werden Eigentümerkosten abgezogen, um den Rohertrag zu berechnen. Dieser wird anschließend mit einem marktüblichen Zinssatz – abhängig von Lage und Risikobewertung – kapitalisiert. In stabilen Lagen wie München liegen diese Renditeerwartungen oft bei nur 2,5–3 %. Das Ergebnis: der rechnerische Ertragswert.--- ​ Fazit: Jedes Bewertungsverfahren hat seine Stärken – doch erst die sachkundige Interpretation durch einen erfahrenen Gutachter oder Makler ergibt ein belastbares Marktwerturteil. Deshalb empfiehlt sich bei der Wertermittlung immer die Unterstützung durch einen Experten.
Was bedeutet „Alleinauftrag“ beim Immobilienverkauf?
Ein Alleinauftrag ist eine besondere Form des Maklervertrags: Er sichert einem Immobilienmakler das exklusive Vermarktungsrecht für eine Immobilie zu. Der Eigentümer verpflichtet sich damit, während der Vertragslaufzeit keine weiteren Makler einzuschalten. Zwei Varianten - einfach oder qualifiziert: Beim einfachen Alleinauftrag darf der Eigentümer die Immobilie weiterhin selbst verkaufen – nur andere Makler sind ausgeschlossen. Beim qualifizierten Alleinauftrag geht der Eigentümer noch einen Schritt weiter: Auch ein privater Verkauf ohne Makler ist während der Laufzeit ausgeschlossen. Was wird im Alleinauftrag geregelt? Neben dem Vermarktungsrecht enthält der Vertrag meist auch konkrete Vereinbarungen – etwa zum Angebotspreis, zur Provisionshöhe oder zur Dauer des Auftrags. Ein Alleinauftrag schafft klare Strukturen, erhöht die Verbindlichkeit und ermöglicht dem Makler eine zielgerichtete und engagierte Vermarktung.
Wie kann eine Renovierung sinnvoll finanziert werden?
Die optimale Finanzierung einer Renovierung hängt stark von Ihrer finanziellen Situation und dem Verwendungszweck der Immobilie ab – also ob sie selbst genutzt oder vermietet wird. Bei Eigennutzung: Hier stehen klassische Finanzierungsformen wie Bankdarlehen oder Bausparverträge im Vordergrund. Auch Fördermittel – etwa von der KfW – können in Anspruch genommen werden, insbesondere bei energetischen Sanierungen. Bei Vermietung (Kapitalanlage): In diesem Fall kann es aus steuerlichen Gründen sinnvoll sein, einen größeren Teil der Kosten über Fremdkapital zu decken. Die anfallenden Schuldzinsen lassen sich in der Regel mit den Mieteinnahmen verrechnen und steuerlich geltend machen. Tipp: Lassen Sie prüfen, ob Sie für Ihre Renovierung auf öffentliche Förderprogramme zugreifen können – etwa zinsgünstige Kredite oder Zuschüsse. Eine individuelle Finanzierungsberatung lohnt sich in jedem Fall.
Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert gibt Auskunft über den durchschnittlichen Wert von unbebauten Grundstücken in einer bestimmten Lage. Er wird vom Gutachterausschuss auf Basis tatsächlich abgeschlossener Kaufverträge ermittelt und in der Regel alle zwei Jahre veröffentlicht. Lageabhängig und vergleichbar: Für jede Gemeinde – und innerhalb dieser für möglichst einheitliche Gebiete – wird ein eigener Bodenrichtwert festgelegt. Je nach Mikrostandort kann der Wert innerhalb einer Gemeinde deutlich schwanken. Sondermerkmale des Grundstücks Besitzt ein Grundstück besondere Eigenschaften – etwa einen außergewöhnlichen Zuschnitt, eine Hanglage oder einen außergewöhnlichen Ausblick – kann der tatsächliche Wert vom Bodenrichtwert abweichen. In solchen Fällen werden Zuschläge oder Abschläge vorgenommen. Einfluss der Bebaubarkeit Auch die mögliche Bebauung spielt eine Rolle: Liegt das Maß der baulichen Nutzung über oder unter dem für das Gebiet typischen Wert, wird dies ebenfalls gesondert berücksichtigt. Im Wohnungsbau wird die bauliche Ausnutzung oft über die sogenannte GFZ (Geschossflächenzahl) bestimmt. Diese berechnet sich aus dem Verhältnis von Geschossfläche zur Grundstücksgröße.